中金发布研报称，维持华润万象生活（HK1209）(01209)盈利预测基本不变，预计2026-27年核心净利润同比增12%/10%至44.1亿元/48.6亿元。维持跑赢行业评级和目标价48港元，对应22倍2026年核心P/E和9%上行空间。公司股票交易在20倍2026年核心P/E和4.9%2026预期股息收益率。

中金主要观点如下：

2025年核心净利润略超市场预期

公司公布2025年业绩：收入180.2亿元，同比增长5%;核心净利润39.5亿元，同比增长14%，略超市场预期，主要由于购物中心板块毛利率提升等推动。公司全年派息比例100%(基于核心净利润，60%普通+40%特别派息)，对应股息收益率4.4%。

购物中心表现强劲，市场份额稳步扩张

在管购物中心2025年零售额同比增长23.7%，其中同店增速12.2%(大幅跑赢社零总额增速)，重奢购物中心同店增速15.3%优于整体。2025年购物中心板块运营效率进一步提升，毛利率同比提升3.3个百分点至75.9%;业主端净经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7%。公司全年新开业14个购物中心，总开业数量达到135个，其中105个项目零售额在当地市场排名前三;年内新拓展12个第三方项目，平均GFA超过10万平方米。

物业航道经营具韧性，现金流管理卓有成效

2025年物业板块收入平稳，毛利润同比增长7%，毛利率同比提升1.0ppt至18.0%，在持续提质增效的推动下，整体发展具备一定韧性;全年新拓展第三方项目3,530万平米，同比小幅增长。2025年下半年以来，公司紧抓现金流及回款管理，全年实现经营性现金流净额对核心净利润的1.0倍覆盖，年末在手广义现金158亿元。

“十五五”战略规划扎实坚定

“十五五”期间，公司将继续深化“商管+物管+大会员”业务模式，目标为创建世界一流的城市品质生活服务商，并保持整体业务的稳健增长。具体来看，1)商管业务目标“十五五”内新拓100个项目，到“十五五”末在营购物中心200个，合约项目300个;购物中心同店增速跑赢社零，每年新开业约15个项目，收入及利润复合增速超过10%;2)物管业务发展质量行业领先，营收复合增速实现双位数增长;3)大会员业务，到“十五五”末营收及利润实现翻番。

风险提示：整体消费（883434）环境或物业管理（885915）经营环境超预期承压。